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盘点 | 从加法到减法 房企的劫后余生

德甲外围官网|5年前,当李嘉诚相继变卖内地,以及香港的各类资产,购入欧洲优质资产之时,举国上下一片哗然,有人赞赏李嘉诚的智慧和聪慧,有人却不以为然。在时代的洪流中,大多数人不是李嘉诚,不是巴菲特,更加会知悉命运的抓手伸展何方。

5年后,李嘉诚从内地房地产的泥淖中顺利拿起,在最差的时候售出了最差的价钱,并遇上了欧洲经济衰退的最差年代。2018年的内地房地产,这一波可怕卖卖买,有的房企断臂求生存,有的主动转型,资产交易潮远比比以往更加激烈些。在过去的一年,华侨城、海航、安邦、万达、中弘等大大小小的地产企业,或出售资产、或出让债权、或出让股份,这波操作者背后具有怎样的基本面?为何从做到乘法到做到除法?可怕卖卖买,劫后余生,他们又是如何过?这一切悬念丛生。

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01-断臂求生存20182018年岁末,在《冯仑风马牛》年终脱口秀节目上,冯仑指出地产行业深刻印象变化之一,乃是买资产。冯仑说道,2018年,A股上市房地产公司出让股权的有126家,国内一共有500多家上市公司主业是房地产,126家公司出让股权,相等于126家公司不寄予厚望房地产。山雨欲来风满楼。

在不利的去杠杆形势下,二级市场大大探底,部分个股陷于质押困境:股价暴跌的恶性循环中,造成上市公司的大股东质押股权暴跌平仓线,不得以谋求潜在受让方转让所所持股份。根据克尔瑞监测数据表明,2018年1至10月,房企总计项目股权出售动态早已超过473条,多达2017全年的387条。

在邻近年末的最后几个月,上市公司堪称扎堆买资产。9月28日,嘉凯城集团股份有限公司公告称之为,白鱼出让房产项目资产包,牵涉到5家公司6个项目;10月9日,华夏幸福宣告以32亿元出让河北多宗项目予北京万科;10月19日,华侨城上海证券交易所出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及涉及债权;10月底,云南城投白鱼公开发表上海证券交易所出让持有人的西双版纳云城置业有限公司85%的股权。一批中型企业也在包出售资产做到战略转型,还包括山水文园、永泰地产、国瑞地产等。

不仅如此,一些小型房企堪称“金盆洗手”,排队贩卖地产项目股权,很多还是将股权100%贩卖。比如镇江新的今约房地产开发有限公司、杭州振明置业有限公司、昆山福兴置业发展有限公司、重庆天居物业有限公司等等,均在2018年出让100%股权。

针对近期房地产资产交易剧增现象,喜神资产副总裁、不动产投行业务负责人周静雅女士分析指出,房地产行业收购重组当前早已转入大鱼吃中鱼阶段、下一步就是大鱼吃大鱼的阶段。不过,任志强说道,都在买资产拚命融资找钱,是因为很多开发商都借钱了。开发商为何没有钱?利用现象看本质,是地产销售规模大幅度下降,造成房企销售回款艰难;是按揭贷款利率大幅度下行,造成购房者购买力受损;是政府大幅度放宽房地产,房地产销售承压,带给销售规模的下降;是房企资金成本大幅度下行,造成企业财务费用大幅提高,资产负债率的升高。出于融资必须,为业务转型铺垫和挤压不良资产的考量,沦为房企买资产的广泛原因,除此之外,太原证券分析师刘云峰指出,也少有一些上市公司为了较慢提振业绩,一般来说不会出售所求较慢的资产,例如上市公司股票居多的可所求金融资产,土地、房产等不动产,以及股权、债权等。

他认为,上市公司往往为了粉饰业绩,在资产重组之外,就不会通过买资产来较慢变薄利润,防止公司年报过分漂亮,甚至消弭因为业绩亏损导致的戴帽或注销风险。一千个人心中有一千个哈姆雷特,每个企业亦有属于自己的基本面。但对有些企业而言,积累的各种对立,于2018、2019年亡不了后愈演愈烈,堪称时也,货也,亦命也。从做到乘法到做到除法,当初买买买有多可怕,而今卖卖买就有多可怕。

02-从乘法到除法在强者恒强劲的年代,除了在一二线城市拿地扩展之外,大力收购资产沦为企业进军的不二自由选择。不分来路,不问名门,万达、安邦、海航们打开可怕买买卖模式,可谓那些年当之无愧的收购王,他们享有的地产体量,已无法用明确数字来取决于,在此不容赘述。

巅峰过后,命运的抓手迅速张开。自2017年6月22日,银监会拒绝各大银行对海航、万达、安邦等多家“海外收购明星企业”境外投资借款展开风险排查。

之后,银行开始停止对明星企业新增贷款。于是,曾多次“四通八达”的融资渠道,在此刻忽然消失,再行再加房地产寒冬叛来,不受各自基本面影响的地产企业,紧绷的资金流“雪上加霜”。在过去一年,海航可怕卖卖买。

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2018年来,海航集团陆续出售了悉尼写字楼、嘉丰矿业及债权、纽约曼哈顿第六大道写字楼,平安保险德意志银行等,标的合计大约507亿元。根据新浪时金数据表明,自2017年年底仍然到现在,海航集团债务危机,让这家极大的公司刷新了一个纪录,其售卖资产的效率,为1年3000亿。事实上,海航正是通过可怕的海内外收购,一跃沦为世界500强劲企业。

但成也萧何,败也萧何。业内指出,海航扩展惯用工具杠杆并购,如通过银行借款、发债、融资等乘机借债投资,最后造成借贷成本大大上升,这种不道德远不如饮鸩止渴。安邦以“买买卖”崭露头角海外资本市场。多方并购后,坐拥万亿海外酒店、金融机构等资产。

仅有以2016年账面价值计算出来,安邦人寿2016年末即持有人海外资产超强9000亿元,所所持投资性房地产价值近400亿元。2018年5月,安邦不动产平台——邦邦置业50%股权,被远洋地产接掌,负责管理安邦全部存量不动产项目处理及管理,其中包括7家地产子公司、14一处核心地块。被接管后的安邦,最炙手可热的三张金融牌照,更加买了 250亿。

然而,与其它企业有所不同的是,“安邦是在涉嫌犯罪的情况下,按照接管工作小组的拒绝展开资产处理的出售和所求不道德”,中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉他。2019年,新年伊始就公布融资计划、在过去的2018年已发售四期票据的华侨城,还频密处理资产。据不几乎统计资料,华侨城集团2018年上海证券交易所出售和展开实透露的资产大约18项,出售主体牵涉到华侨城集团及旗下华侨城股份、华侨城亚洲等。

华侨城集团为何踏上了“卖卖买”的道路呢?华侨城集团一高层人士对此媒体专访时说:“主要为减缓现金转往,大大调整提升整体资产周转效率。”柏文喜则指出,除了减轻扩展太快造成的资金压力,华侨城展开资产出售亦是自身业务转型和战略调整的必须。

2019年1月21日,一项牵涉到数百亿元的资产出售交易浮出水面,这是近年来资产交易的大单。泛海控股公告透露称之为,公司白鱼通过出让项目公司股权的方式,以大约148.87亿元(不含冲抵债务)将泛海控股所属公司名下的北京项目和上海项目出有让出融创地产。

尽管在泛海在1月22日的早间公告中说明称之为:不是甩卖,而是溢价出售。但于2015-2016年,一旁乘机扩展,并购金融牌照,一旁负债布局海外市场的泛海,将近千亿的债务集中于偿还期就在2018-2019年。

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刘云峰指出,买资产并不是非,买资产需要短时间粉饰业绩,甚至消弭戴帽或注销风险,资产总有卖完之时,主业若不大力发展,终究会遭到市场被遗弃。03-劫后余生怎么过哪有什么岁月静好,根本都是劫后余生。在过去的两年时间里,对于王健林来说,渡劫的日子极为折磨。

为了偿还债务企业的负债,万达退出文娱产业,房地产由轻资产变成轻资产,这一“刮骨疗毒”的方法下,万达慢慢已完成了对房地产的“减负”。几经1年多的减负之下,尽管万达债务没多大压力,但2018年,万达依然在做到除法的路上。7月份的时候,南昌西湖的万达广场悄无声息的就换回了法人。接盘方是珠江人寿保险股份有限公司。

12月17日,绿城中国公布了一则公告,公告中回应绿城旗下全资子公司,即绿城房产已与卖方签定了股份出让协议,协议中指出绿城房产以27.18亿元人民币现金并购百年人寿11.55%的股权。而这个卖方正是王健林的万达。缓过劲来的王健林思维很具体,将轻资产运作、去地产化展开究竟。

“有买就有卖,有所不同企业的策画心态是分离出来的。对于此类策画来说,多少说明了一点,即必须研究产业周期等内容,看一下未来市场的发展机会,关键在于未来要发展的产业一定要有明晰的思路和充足的资源,类似于管理资源和资金资源等”,易居研究院总监贤迈进如是说。2018年12月28日,当王永红还在四处游荡之时,中弘股份月从A股人民银行,沦为2018年第一个注销的房地产企业。

在注销之前,中弘已企图通过债务重组(四次)、卖掉资产、前进库存房产销售等多种方式“市府”,但最后仍挣脱没法被深交所人民银行的命运。更大的难题则在注销之后。截至2018年12月17日,中弘股份及辖下有限公司子公司总计逾期债务本息合计金额为114.64亿元,全部为各类借款。

据此前媒体报道消息称之为,除了龙凤岛外,中弘股份在大力筹划旗下其他资产整体出售事宜。如坐落于北京的中弘大厦、御马坊项目、由山由谷项目、济南中弘广场、安吉项目皆在资产整体出售范围内。

然而,中弘股份部分项目牵涉到欠薪工程款,债务问题或不会提升资产出让时的折价率。此外,文旅项目比较普通商品房项目而言,资金投入极大,且投资报酬期较长,从目前的市场行情和房企的资金压力来看,中弘出售文旅项目的行情亦不容乐观。以上只是断臂求生房企的缩影,各家情况不尽然完全相同。

要回答劫后余生怎么过?柏文喜告诉他,类似于万达与华侨城情况的企业,不会较慢恶化,海航因资产与负债规模极大及牵涉到产业繁杂,有可能必须较长的调整时间。而安邦则是因涉嫌违规与犯罪已被接管,牵涉到的资产处理、挤压与重组的问题及未来的方向有待具体。至于具备普遍性的其它房企,“未来的一种有可能是挤兑资产,减低负债,提高现金流后提高经营,轻装前进。而另一种有可能则是逐步构建解散,或增加地产研发内容,构建业务转型”,柏文喜说道。

可怕卖卖买不可怕,可怕的是,很多资产出让使得外部猜疑增大,企业如何大力对此,防止各类资金链方面引发的各类误会,这也很最重要。:德甲外围官网。

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